房屋有贷款怎么办

房屋已有贷款时，可以考虑以下几种方法来处理：

直接找原贷款银行办理二次抵押贷款

这种方式适合已经按时足额偿还一段时间的贷款本息，并且信用良好的情况。贷款的额度一般是根据房屋的剩余价值来确定，计算方式为：贷款额度=房屋价值×抵押率-原贷款的本金余额。其中，房屋价值是以房屋的原购买价格和二次抵押评估价中较低的一项为准。在抵押率方面，自住型房产最高不超过70%，商业住房的二次贷款最高不能超过50%。

找正规的担保公司结清剩余的贷款，然后解除抵押，再用房屋作为抵押重新办理贷款

这种方式需要支付一定的担保费用。担保公司会先代偿剩余贷款，然后解除房屋的抵押，之后房屋可以作为新的抵押物重新办理贷款。

办理按揭房信用贷款

如果购房时间较短，房屋升值空间不高，或者需求资金不大、房本还未拿到等情况，可以考虑办理按揭房信用贷款。这种贷款方式依据当前房贷的月供还款额和还款时间去授信，通常可以做到月供还款的40~70倍，部分银行产品甚至可以达到100倍，并且是纯信用贷款，流程快捷，利息较低。

转按揭

在出售作为抵押物的房屋时，如果想继续享受贷款，就需要进行转按揭。转按揭是指由房屋的购买人继续偿还出售人未到期的贷款，需要经贷款银行同意。在二手房市场上，转按揭有两种方式：同行转按揭和跨行转按揭。买方可以根据自身需求申请不同的贷款期限、贷款金额和还款方式。然而，由于银行政策的限制，很多银行并不会办理转按揭业务，因此能够使用转按揭的人较少。

卖家用买方的首付款来付清剩余贷款

卖家可以利用买方的首付款，来缴清剩余的房贷。这种方式适合一些原房主贷款额度较低或已经偿还了大量贷款之后，房子所剩贷款金额不大的情况。在二手房交易中，房子的首付款一般在总成交额的30%至40%之间。卖家可以将买方的首付款用于还清剩余的房贷，然后到银行等相关部门撤销房产的抵押登记，从而进行下一步的买卖交易。

向银行申请抵押贷款来还清剩余房贷

如果房贷剩余过多，无法办理转按揭手续，那么可以考虑通过银行贷款来缴清剩余的房贷。卖家可以用名下的其他抵押物向银行申请抵押贷款，从而结清房子的按揭贷款。等买家支付放款后再来将银行的抵押贷款还清。

提前还贷

如果原房主有足够的资金，可以选择提前偿还房贷，然后取消抵押，这样房子就可以自由交易了。当然，这需要原房主有足够的资金来支付剩余的房贷。

找第三方机构帮助

有些第三方机构可以提供过桥贷款，帮助原房主还清剩余的房贷，然后取消抵押，使房子可以顺利交易。但是，这需要支付一定的过桥贷款利息和费用。

协商分期付款

如果新购房者资金不足，但信用良好，可以与原房主协商分期付款。这需要双方签订分期付款协议，并明确约定每期付款的金额和时间。

出售房屋以偿还贷款

如果原房主无法继续承担房贷，可以选择出售房屋以偿还贷款。在出售房屋时，需要与购房者明确约定房屋的价格和贷款的偿还方式。如果有抵押，需要了解抵押的具体情况，如抵押金额、抵押期限等。

以上方法各有优缺点，可以根据自身情况和需求选择最合适的方式。建议在操作前，先咨询相关银行或专业贷款机构，了解具体的贷款政策和操作流程。