原拆原建在不同城市，以及在大城市的不同区域，面临的需求和综合效益有很大差异
文｜《财经》记者 王丽娜
编辑 | 苏琦
老楼要被拆除了，近40年的老住户李女士赶来观看，“挖掘机的大爪子一砸下去，楼板就碎了”。李女士在现场看着，心稍稍落定，旧楼终于拆除，原址将重建新楼。3月19日，北京市丰台区右安门街道开阳里三区19号楼（下称“19号楼”）正式启动拆除工作，这是丰台区首批危旧楼房“原拆原建”试点项目之一。“原拆原建”越来越多地进入公众视野。2025年前后，北京海淀、丰台、石景山等区陆续出现原拆原建项目正式开工，其中还包括片区化的小区原拆原建城市更新项目。2025年1月，北京市发展和改革委员会提出，实施一批居民自拆自建项目，实施500个老旧小区综合整治。从全国来看，近年来原拆原建项目在上海市、广州市、杭州市、南京市等多地试行。当前，中国城市发展从增量扩张进入存量优化阶段，城市更新提速。2025年3月“全国两会”期间，住房和城乡建设部部长倪虹公开表示，把2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新的改造范围，因地制宜实施改造，也鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅。随后，青岛市南区相关负责人表示，将探索推进自主更新“原拆原建”新模式。梳理当前多个原拆原建项目可以发现，目前原拆原建主要适用范围是无法实施老旧小区改造的危旧房屋，大多是已经被鉴定为危楼的住宅或者是不成套（没有单独卫生间和厨房）的公有住房为主的简易住宅楼。随着时间推移，房子越住越旧，房龄超过30年甚至40年的老旧楼房越来越多，原拆原建或自拆自建，能否为更多的老旧住宅、老旧小区新生探出一条路？
38户居民自筹1500余万元背后
跨入2025年，李女士年届60岁，老楼也老了，楼龄50余年。开阳里三区19号楼，建于20世纪70年代，是一处简易的三层住宅楼，楼内只有公共卫生间，没有厨房，是原北京玛钢厂自建给职工使用的宿舍楼。地理位置优越，地处北京市南二环与南三环之间。38年前，作为厂里职工李女士在19号楼分到一间单身宿舍。待李女士结婚生女多年后，1996年分得两间房居住。这一住，又是二三十年。19号楼共有38户住户，都是李女士的老同事，他们是这处公房的承租人。19号楼成为一处危旧楼房，老楼的建筑本体、用电线路、基础管线等设备设施老化严重。李女士对《财经》称，十多年前住户们逐渐意识到老楼存在诸多安全隐患。楼里没有燃气管道，住户们使用煤气罐在楼道里做饭。还有居民担心煤气罐丢失，把罐体放在室内，把煤气灶放在楼道。而楼道狭窄，门对门的两家若同时开门，“差不多门对门就对上了”，若发生火情，疏散通道很难畅通。下水道堵塞、漏水时有发生，“一堵就是满楼道的水”。19号楼的房屋安全问题，令楼里居民担心，这些年来他们多次向有关部门反映。目前，19号楼的产权单位是北京首都开发控股（集团）有限公司（下称“首开集团”）。首开集团开阳里三区19号楼项目负责人李锐对《财经》表示，2007年起，北京市全面深化国有企业改革，剥离国有企业办社会职能，对市属国有企业职工住房等非经营性资产实行专业化统一管理，时至今日首开集团已接管全市3000多万平方米非经小区，不少是企业职工老旧住宅，19号楼是其中之一。李锐称，近年来，关于19号楼的问题，居民和产权单位及有关部门都在寻求解决途径，直到2020年北京市出台《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》（下称“178号意见”）。对19号楼这样的危旧楼，产权单位每年都要为其付出一定的修缮费用，修缮又不能从根本上解决问题，拆除重建成为可能的方向，对产权单位来说也是好事。这一政策给危旧楼重建提供明确路径。178号意见指出，经房屋管理部门认定，建筑结构差、年久失修、基础设施损坏缺失、存在重大安全隐患，以不成套公有住房为主的简易住宅楼，和经房屋安全专业检测单位鉴定没有加固价值或加固方式严重影响居住安全及生活品质的危旧楼房，通过翻建、改建或适当扩建方式进行改造。原则上户数不增加，具备条件的可适当增加建筑规模。排除居住危险和安全隐患，推进城市有机更新。改建资金由政府、产权单位、居民、社会机构等多主体筹集。危旧楼改建试点工作提上日程。2020年12月底，丰台区房管局、区住建委、区规自分局等部门，完成丰台区简易楼台账摸底工作，经摸排和居民座谈交流，19号楼成为初步意向试点项目。进行原拆原建，实施起来困难重重。右安门街道城乡管理办公室相关负责人金明彪对《财经》表示，右安门街道辖区内老旧小区数量众多，19号楼是辖区内唯一一栋简易楼，多年来居民有强烈的改善意愿。城镇老旧小区的综合整治改造，主要内容是基础设施改造和完善、提升类，比如外保温层加固、上下水管线改造、加装电梯等，这些解决不了19号楼的问题。而原拆原建是城市更新中的新政策，给危楼解危，“需要基层先试先行”。
