年报观察 | 永升服务想要弯道超车

来源：市场资讯

“行业的限制正好是优秀团队实现高边际效用的机会，也可能正好是弯道超车的机会。”

3月31日，永升服务举行了2024年度业绩会。

据与会投资者介绍，出席本次会议的管理层包括公司执行董事兼总裁周洪斌、执行董事兼首席财务官周迪、投资者关系总监严宪等。

周洪斌在会上表示，2024年宏观环境可能有些超出大家的预估，比如经济下行压力导致支付意愿下降，无序竞争带来的成本压力等，“每一年行业都会有一些新的挑战，都会有一些压力和环境的变化，这是难以避免的。”

同时他也认为，2025年大环境会比2024年有所改善与提升。但对于物业行业，业主对服务品质的要求、政府对物业费的限制与调整，短期内还是会保持现状，这也是对物企需要面对的挑战。

“行业的限制正好是优秀团队实现高边际效用的机会，也可能正好是弯道超车的机会。”

01

现金流承压

在召开业绩发布会之前，永升服务披露了公司2024年度业绩，实现收入约68.41亿元，较2023年约65.37亿元增长4.6%。

从营收结构来看，永升服务最大收入来源是物业管理服务，实现收入约为50.91亿元，占总收入74.4%；社区增值服务收入约8.62亿元，占总收入12.6%；对非业主的增值服务收入约5.99亿元，占总收入8.8%；城市服务收入约2.86亿元，占总收入4.1%。

毛利结构方面，物业管理服务的占比为73%，社区增值服务占比22.2%，城市服务占比约为2%，非业主增值服务的毛利则下降到2.9%。

据参会投资者介绍，严宪指：“从利润端角度，非业主增值服务对公司报表的拖累，或者说（对公司的）负面影响，已经进入了历史尾声。”

2023年底，旭辉永升服务更名为永升服务，这一举措表明了该公司去地产化、独立转型的决心。因此年内公司非业主增值服务占比降低也在预料之中，但从物业管理服务分部来看，并未完全摆脱对地产关联方的依赖。

2024年，永升服务旗下物管业务在录得同比14.08%收入增速情况下，来自母公司旭辉集团的收入占比并无发生变化，与2023年一样保持在28.8%水平。这或许说明，尽管永升服务努力尝试与地产关联方断联，但在当前市场充满挑战的情况下，第三方拓展或者说是收费难度更大，因此为了保住业绩，公司还是与关联方保持着较多的往来。

管理层表示，公司当期收缴率大概在85%左右，比上年是略有下降的，主要也是因为公建类项目的支付周期拉长。

2024年末，永升服务计提减值前的贸易应收款项规模约为27.86亿元，较2023年的24.49亿元增加近13.76%，高于全年营收增速。其中，来自第三方的贸易应收款项约为19.07亿元，占比约68.46%，较上年末净增加3.71亿元；来自关联方的规模约为8.79亿元，占比约31.54%，较上年末净减少3440.9万元。

最终，公司年内贸易应收款项及应收票据合计计提减值3.45亿元，同比增长15.85%，占公司营收比例约5.04%。计提减值后，贸易应收款项及应收票据余额为24.45亿元，同比增长约12.08%，净增加2.63亿元。

由于贸易应收款项及应收票据规模的增加，永升服务年内经营活动的现金流入净额亦出现同比降幅25%至6.85亿元。

关于回款方面的举措，永升服务管理层表示主要分为两部分：第三方方面，公司将按照现在的既定策略加大沟通，提升客户的满意度，从而提升收缴率；或者通过改变收款的频率，加大对现金流的回收。

地产端，管理层则表示这几年与地产公司一直保持着良好沟通，并指去年已成功回收4.8亿元，“现在的状态还是好的，但是从收款难度来说，确实比以往有所增加。因为地产本身的现金流状况相对也更加困难一点。”

或许正是基于现状，周洪斌才在业绩会上提出“现金流增幅大于利润增幅，大于收入增幅”的高质量发展方式。

02

毛利率改善

2024年，永升服务在运营管理维度上作出了不少改变。

据公司管理层表示，永升服务在过去一年里推进了一场组织变革，由过去四级管控模式逐渐过渡到了三极管控模式，“（调整）管控反馈的效果非常好，促成了资源的有效集中和增量的高效产出。”

与此同时，公司围绕城市深耕策略，把原来以十大区域为主体，变成了以57个城市公司为主体去拓展，从过去重视区域平台的形式过渡到了更加注重深耕城市的形式。

此外，通过城市深耕战略，永升服务外拓范围从过去的120-130个城市，聚焦到了重点深耕的70-80个城市，“公司在2024年的外拓达成了一个历史性突破。”

据介绍，永升服务过去一年新增市场招投标项目超400个，新增饱和合同收入约16亿元，同比增长36%。以此同时，年内终止退出了部分项目，共优化了4075.1万平方米的合约面积、2961.4万平方米的在管面积。

截至报告期末，永升服务已入驻中国内地101座城市，总合约建筑面积约3.51亿平方米，在管面积约2.51亿平方米，分别同比增加了13.8%、13.2%；签约项目数量1833个，在管项目数量1457个，分别同比增加9.2%、11.5%。

在管项目建筑面积中，来自旭辉集团的面积约为5958.5万平方米，占比23.8%；来自第三方的面积为1.91亿平方米，占比76.2%。

针对于外拓的质量，永升服务管理层表示，去年在拓展的毛利率底线有所提高，对每个项目的综合毛利率要求从过去的5%提升至必须大于10%。

得益于此，永升服务2024年整体毛利率得到了改善，实现同比提升0.5个百分点至19.7%。

虽然有所改善，但离公司管理层当初在2021年业绩会上提到的“未来3-5年综合毛利率保持在26%-28%”还有差距。

对于未来毛利率的判断，永升服务管理层在本次业绩会上明显谨慎了许多，表示未来三年会保持相对稳定的状态，以后是否可以得到改善则“完全取决于社区增值服务的占比能否进一步地提高”。

从业务毛利率来看，2024年该公司旗下物业管理服务毛利率年内录得同比上升0.5个百分点至19.3%；社区增值服务毛利率则同比上升3.4个百分点至34.7%；非业主增值服务同比下降6.7个百分点至6.4%；城市服务同比上升2.5个百分点至10.9%。若社区增值服务的收入占比有所提高，对公司整体毛利率的拉升将有巨大的助力。

虽未能实现当初的目标，但毛利率的改善还是实打实地为公司业绩作出了贡献。

年内，永升服务录得毛利约为13.49亿元，较2023年约12.53亿元增加7.6%；净利润约为5.91亿元，同比增加11.6%；归母净利润同比增加10.0%至4.78亿元。

相较于2023年录得8.0%、9.5%的降速，今年净利润与归母净利润得以重回双位数增长。

（转自：观点）